Quelles clauses pouvez-vous insérer dans un compromis de vente ?
Lors de la signature de la promesse de vente d’un bien immobilier, acheteur et vendeur peuvent convenir d’insérer des clauses suspensives permettant de libérer l’un ou l’autre de leur engagement à finaliser la vente.
La promesse de vente est une étape cruciale dans l’acquisition d’un bien immobilier. Sa principale force juridique est d’engager les deux parties à concrétiser le transfert de propriété du bien. C’est-à-dire que le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter. La promesse de vente, appelée aussi « compromis de vente » ou « avant-contrat », est donc bel et bien un contrat officiel. Comme tout bon contrat, celui-ci prévoit des conditions de sortie anticipée pour les parties, plus ou moins coûteuses. Par principe, si l’une des parties se désengage de la vente après la signature de la promesse, elle va devoir indemniser l’autre.
Conditions suspensives
En règle générale, cette indemnisation est assez conséquente et s’élève à hauteur de 10 % du montant de la transaction. À moins que la promesse de vente ait prévu d’autres modalités de sortie : c’est ce qu’on appelle les conditions suspensives de réalisation de la vente. En effet, même si acheteur et vendeur s’engagent à mener la transaction à son terme, ils peuvent s’accorder à ajouter au contrat une ou plusieurs conditions suspensives. C’est-à-dire que si l’une de ces clauses ne peut être réalisée, alors les parties sont libérées de leur engagement, sans avoir à verser d’indemnités. L’acquéreur récupère aussi l’acompte qu’il avait versé à la signature de la promesse.Une ou plusieurs conditions suspensives peuvent être insérées au contrat et se cumuler, du moment que les deux parties s’entendent sur leur nature et leur rédaction. Voici les principales à connaître:Obtenir un prêt bancaire
Les acquéreurs ont souvent recours à un crédit immobilier pour acheter un bien. Le recours à ce financement bancaire est donc stipulé dans le compromis et peut faire l’objet d’une condition suspensive. Pour qu’elle soit efficace, cette clause doit mentionner le montant total à financer, le montant d’apport de l’acquéreur, le taux d’intérêt maximum souhaité ou encore la durée du prêt sollicité. La clause peut aussi préciser le nombre d’établissements bancaires à solliciter au minimum, le délai pour les solliciter ainsi que pour obtenir le prêt (fixé en général à deux mois) mais aussi, le cas échéant, le nombre de refus de prêt à fournir pour pouvoir se désengager de la vente.Obtenir un permis de construire
L’obtention du permis de construire est également souvent utilisée. C’est notamment le cas dans le cadre de la vente d’un terrain à bâtir, dont la conclusion de la vente est en générale conditionnée à l’obtention d’un permis de construire.La clause doit alors indiquer un délai pour permettre à l’acquéreur d’avoir son permis. Sans ce précieux sésame obtenu, l’acquéreur peut alors sortir de la vente sans frais.Vendre un autre bien
En dehors des primo-accédants, l’achat d’un bien nécessite pour bon nombre d’acquéreurs de vendre celui dans lequel ils résident actuellement.Il est donc possible d’insérer une condition suspensive de vente d’un autre bien. Là encore, la clause en précisera les modalités : une fourchette de prix de vente, une durée maximum de délai de vente, le recours à un professionnel de l’immobilier, la signature préalable à un compromis… Dans cette situation d’achat-vente, l’acquéreur peut aussi préférer solliciter un prêt-relais à sa banque. Là encore, l’obtention de ce financement peut faire l’objet d’une condition suspensive.
- Pour une condition suspensive d’obtention de prêt, la vente ne se réalisera que si l’acquéreur obtient son prêt.
- Pour une condition suspensive d’obtention de permis de construire, la vente ne se réalisera que si l’acquéreur obtient son permis de construire.
- Pour une condition suspensive de non exercice de son droit de préemption par la commune ou le locataire, la vente ne se réalisera que si le locataire ou la commune n’exerce pas son droit de préemption.
Obtenir un prêt bancaire
Les acquéreurs ont souvent recours à un crédit immobilier pour acheter un bien. Le recours à ce financement bancaire est donc stipulé dans le compromis et peut faire l’objet d’une condition suspensive. Pour qu’elle soit efficace, cette clause doit mentionner le montant total à financer, le montant d’apport de l’acquéreur, le taux d’intérêt maximum souhaité ou encore la durée du prêt sollicité. La clause peut aussi préciser le nombre d’établissements bancaires à solliciter au minimum, le délai pour les solliciter ainsi que pour obtenir le prêt (fixé en général à deux mois) mais aussi, le cas échéant, le nombre de refus de prêt à fournir pour pouvoir se désengager de la vente.Obtenir un permis de construire
L’obtention du permis de construire est également souvent utilisée. C’est notamment le cas dans le cadre de la vente d’un terrain à bâtir, dont la conclusion de la vente est en générale conditionnée à l’obtention d’un permis de construire.La clause doit alors indiquer un délai pour permettre à l’acquéreur d’avoir son permis. Sans ce précieux sésame obtenu, l’acquéreur peut alors sortir de la vente sans frais.Vendre un autre bien
En dehors des primo-accédants, l’achat d’un bien nécessite pour bon nombre d’acquéreurs de vendre celui dans lequel ils résident actuellement.Il est donc possible d’insérer une condition suspensive de vente d’un autre bien. Là encore, la clause en précisera les modalités : une fourchette de prix de vente, une durée maximum de délai de vente, le recours à un professionnel de l’immobilier, la signature préalable à un compromis… Dans cette situation d’achat-vente, l’acquéreur peut aussi préférer solliciter un prêt-relais à sa banque. Là encore, l’obtention de ce financement peut faire l’objet d’une condition suspensive.Et d’autres clauses…
La promesse de vente étant un contrat, on peut insérer toutes sortes de clauses, du moment que les parties sont d’accord. De nombreux avant-contrats possèdent par exemple des conditions suspensives de réalisation de travaux par le vendeur, précisant la nature et les pièces concernées. Aussi, la plupart des compromis contiennent des conditions suspensives d’absence de servitude ou de préemption d’une collectivité territoriale. Enfin, si le vendeur n’était pas en mesure de présenter les diagnostics obligatoires liés à la vente immobilière (DPE, exposition au plomb, amiante…), l’avant-contrat peut conditionner la finalisation de la vente à la présentation de ces documents dans un délai imparti.Est-il possible de renoncer à une condition suspensive ?
Si l’acquéreur souhaite renoncer à cette condition suspensive d’obtention de prêt, le compromis de vente, la promesse de vente, ou à défaut l’acte constatant la réalisation de la vente, contient une mention manuscrite de l’acquéreur par laquelle il reconnait avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un crédit immobilier il ne pourra pas bénéficier d’une condition suspensive.La durée de la réalisation de la condition suspensive ne peut pas être inférieure à un mois. Il est d’usage de prévoir un délai supérieur de l’ordre de 45 ou 60 jours, compte tenu des délais bancaires.
Que se passe-t-il si une condition suspensive est invoquée ?
C’est le principe d’une condition suspensive : si l’évènement invoqué ne s’est pas réalisé, la vente est caduque et chacune des parties reprend son entière liberté. Il convient de rappeler également qu’en cas de non réalisation de la condition suspensive, les éventuelles sommes versées par l’acquéreur au titre de dépôt de garantie lors de la signature du compromis de vente, doivent lui être restituées immédiatement. Attention, si la non réalisation de la condition suspensive est du fait de l’acquéreur, ce dernier engage sa responsabilité et le dépôt de garantie versé pourrait être attribué au vendeur.Votre courtier Elea vous accompagne dans l’obtention de votre crédit ainsi que dans toutes les démarches jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente. Contactez-nous!
