Baisse des prix immobiliers, premières baisses des taux du crédit, détente sur le taux de l’usure… les signes positifs s’accumulent pour les candidats à l’emprunt immobilier.
Les candidats à l’emprunt immobilier ont enfin de bonnes raisons de se réjouir. La conjoncture leur offre en effet l’occasion de récupérer du pouvoir d’achat pour réaliser leur acquisition. Voici pourquoi:
1 – Une légère baisse des prix immobiliers
Au niveau national, les prix de l’immobilier en France ont baissé de 3,8 % entre juin 2023 et juin 2024, selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Mais la baisse est encore plus marquée dans de nombreuses métropoles, comme à Bordeaux (-8,1 % sur 1 an), Paris (-7,7 %), Rennes (-7,1 %), Toulouse (-5,9 %) ou Lille (-5,7 %). Malgré des prix encore élevés, la plupart des particuliers maintiennent leur projet immobilier initial (même surface, même zone géographique…), malgré le contexte incertain.
2 – La baisse des taux enfin engagée
Avec les hausses de taux successives, les courtiers constatent que les emprunteurs ont perdu près de 20 % de pouvoir d’achat immobilier entre décembre 2022 et mars 2024. Désormais, la tendance s’inverse, pour soutenir leur projet immobilier, les candidats à l’emprunt peuvent aujourd’hui compter sur la baisse des grilles tarifaires des banques sur le crédit. Alors que le TAEG moyen s’établissait à 5,06 % en décembre 2023 (source Banque de France), il n’était plus que de 4,22 % en juin 2024. Preuve que les banques avaient largement anticipé la première baisse des taux d’intérêt par la Banque centrale européenne, intervenue le 6 juin.
Pour en arriver là, les banques ont réalisé un gros effort sur leur marge financière : ainsi, l’écart entre le taux moyen d’emprunt à 25 ans et l’OAT 10 ans – qui sert d’étalon pour suivre le taux auquel les banques empruntent – a fortement chuté depuis 6 mois. En décembre 2023, l’OAT 10 ans atteignait un plus bas à 2,60 %, contre 4,43 % pour le taux d’emprunt moyen sur 25 ans. Mais depuis, l’OAT est remontée à 3,13 % en juin, pour des taux 25 ans à 3,71 %. Autrement dit, en 6 mois, les banques ont divisé leur marge par trois, preuve qu’elles ont également rouvert le robinet du crédit pour leurs clients. Ainsi, la production de crédits est passée de 6,9 milliards en mars à 8,9 milliards en avril (source Banque de France), soit le plus fort rebond après 2 ans de chute.
Autre bonne nouvelle : fortement critiqué depuis 1 an, le taux d’usure à savoir le taux plafond auquel les emprunteurs peuvent signer leur crédit tous frais compris, n’a pas encore baissé significativement. En 2023, il avait contraint de nombreux ménages à renoncer à leur projet de crédit.
Calculé sur la base des taux pratiqués au trimestre précédent, il est passé de 6,39 % au deuxième trimestre 2024 à 6,16 % dès le 1er juillet pour les crédits immobiliers sur 20 ans. Malgré ce recul, l’écart avec le TAEG moyen auquel empruntent les ménages est encore très significatif, soit près de 2 %. Avec un tel écart, il n’existe plus aujourd’hui de risque de blocage du crédit immobilier par le taux d’usure. En effet, les emprunteurs disposent d’une marge suffisante pour payer les autres frais liés au crédit, notamment les frais de dossier, frais de garantie, ainsi que l’assurance emprunteur.
3 – Vers une ouverture de la concurrence sur l’assurance emprunteur ?
Enfin, la réouverture des vannes du crédit pourrait bénéficier à la liberté de choix en matière d’assurance emprunteur. Si les banques conservent 80% du marché, la délégation d’assurance, encouragée par la loi Lemoine, semble connaître une accélération. Jusque-là, les emprunteurs se montraient plutôt frileux et préféraient attendre plusieurs mois après la signature du crédit pour chercher une assurance externe à leur banque (substitution d’assurance). Pour les ménages, la délégation d’assurance reste un enjeu financier énorme: en moyenne, un ménage de 30 ans empruntant 250 000 € peut réaliser plus de 21 000 € d’économies sur la totalité du prêt.
